돈은 다 냈는데 등기가 안 넘어올 때

등기 이전·말소 사건은 어떤 사건인가요?

부동산의 권리관계는 등기부에 적힌 대로 공시됩니다. 매매대금을 모두 냈더라도 소유권이전등기를 마치지 않으면 제3자에게 소유자라고 주장하기 어렵고, 빚을 모두 갚았더라도 근저당권이나 가등기가 말소되지 않으면 그 부동산을 팔거나 새로 담보로 쓰기 어렵습니다.

등기는 원칙적으로 권리를 얻는 사람과 잃는 사람이 함께 신청합니다. 상대방이 서류를 내주지 않으면 ‘등기절차를 이행하라’는 판결을 받아야 하고, 이 판결이 확정되면 승낙 없이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항).

내 상황은 어디에 해당하나요?

사건 유형에 따라 청구하는 내용과 먼저 확인할 서류가 달라집니다.

※ 가등기·근저당은 등기 원인과 피담보채무의 범위에 따라 말소 요건이 달라지므로 등기부와 원인 서류를 함께 보아야 합니다.

가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?

먼저 최신 등기사항전부증명서를 떼어 갑구(소유권)와 을구(근저당 등)에 무엇이 남아 있는지 확인합니다. 소송 중에 상대방이 부동산을 제3자에게 팔거나 새 근저당을 설정하면, 판결을 받아도 그 제3자에게 효력을 주장하기 어려워질 수 있습니다.

그래서 매수인이라면 소송 전에 처분금지가처분을 신청해 등기부에 기입해 두는 것이 일반적입니다(민사집행법 제300조). 가처분 결정에는 담보 제공이 필요하고, 결정 뒤 2주 안에 집행해야 합니다.

절차는 이렇게 진행됩니다

상대방이 다투지 않으면 몇 달 안에 끝나기도 하지만, 대금 지급이나 변제 범위를 다투면 1년 이상 걸리는 경우도 있습니다. 법원 비용은 부동산 가액을 기준으로 한 인지대와 송달료, 가처분 담보 비용이 들고, 변호사 비용은 사건 규모와 쟁점에 따라 다르며 상담 뒤 안내합니다.

1. 1
   등기부·계약 관계 검토

   등기사항전부증명서, 계약서, 대금·변제 내역을 대조해 청구 원인을 정합니다.

2. 2
   처분금지가처분

   부동산 처분을 막는 가처분을 신청하고 담보를 제공합니다. 결정이 나면 등기부에 기입됩니다.

3. 3
   소유권이전·말소등기 소송

   등기절차 이행을 구하는 소를 부동산 소재지 또는 피고 주소지 법원에 냅니다.

4. 4
   판결 확정 후 등기 신청

   확정판결 정본과 확정증명으로 등기소에 단독 신청합니다. 가처분 뒤에 들어온 등기는 함께 정리할 수 있습니다.

자주 하는 실수

매수인이 잔금을 치른 뒤 등기를 미루는 경우가 많은데, 부동산등기 특별조치법은 잔금 지급일부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하도록 정하고 있어 늦으면 과태료 문제가 생길 수 있습니다. 매도인이 협조하지 않는다면 기한 전에 절차를 시작하는 편이 좋습니다.

근저당 말소는 ‘원금을 갚았다’만으로 부족할 때가 있습니다. 근저당은 설정 계약에서 정한 채무 전체를 담보하므로, 이자·지연손해금이나 다른 거래 채무까지 포함되는지 먼저 확인해야 합니다.

이럴 때는 변호사와 먼저 확인하세요

상대방이 대금이 덜 들어왔다고 다투는 경우, 등기가 이미 제3자에게 넘어간 경우, 가등기나 근저당의 원인이 불분명한 경우, 공유자 여러 명과 지분을 정리해야 하는 경우에는 청구 방식과 순서에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 등기부와 계약서를 함께 보고 가처분부터 할지, 협의로 정리할 수 있을지 판단하는 것이 좋습니다.