안 나가는 세입자, 명도 절차

명도 사건은 언제 시작할 수 있나요?

명도(건물인도) 사건은 임대차가 끝났거나 해지되었는데도 임차인이나 점유자가 건물을 비워 주지 않을 때, 건물을 돌려 달라고 청구하는 사건입니다. 집주인이 직접 문을 잠그거나 짐을 빼는 방식은 허용되지 않으므로 법원의 판결과 집행을 거쳐야 합니다.

출발점은 계약이 적법하게 끝났는지입니다. 계약 기간이 남아 있다면 차임 연체 같은 해지 사유가 있어야 하고, 기간이 끝났다면 갱신 거절 통지를 제때 했는지, 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지를 따져야 합니다.

임대차 계약서, 차임 입금 내역, 연체 내역표, 해지 통지 내용증명과 도달 확인서가 명도 사건의 기본 자료입니다. 상가라면 사업자등록 사항과 전대 여부도 함께 확인합니다.

※ '2기'·'3기'는 연체 횟수가 아니라 밀린 금액의 합계가 2개월분·3개월분 차임에 이른 경우를 말합니다. 해지 의사표시는 내용증명 등으로 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다.

소송 전에 해 둘 일 — 점유이전금지가처분

명도 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면, 판결을 받아도 새 점유자를 상대로는 바로 집행하기 어려울 수 있습니다. 점유이전금지가처분은 소송이 끝날 때까지 현재 점유자를 고정해 두는 보전처분입니다.

가처분이 집행되면 집행관이 현장에 고시를 하고, 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결의 효력을 미치게 할 수 있습니다. 법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다.

가처분 신청 전에는 실제로 누가 점유하고 있는지 현장을 확인해야 합니다. 임차인이 아닌 가족이나 전차인이 살고 있다면 그 사람도 상대방으로 삼아야 집행이 막히지 않습니다.

명도는 이렇게 진행됩니다

집행 당일 점유자의 짐은 집행관이 목록을 만들어 운반·보관하고, 보관 비용은 일단 신청인이 부담한 뒤 나중에 청구합니다. 연체 차임과 사용료는 판결에 함께 넣어 두면 보증금 공제와 추가 집행에 활용할 수 있습니다.

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   해지·종료 통지

   연체액과 해지 의사, 또는 갱신 거절 의사를 내용증명으로 보내 도달 기록을 남깁니다.

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   점유이전금지가처분

   소송 전에 현재 점유자를 고정합니다.

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   명도 소송

   건물인도와 함께 연체 차임, 종료 뒤 사용료 상당 부당이득을 청구합니다. 상대가 다투지 않으면 무변론 판결로 빨리 끝나기도 합니다.

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   인도 강제집행

   판결 뒤 집행관에게 신청하면 계고를 거쳐 점유자를 퇴거시키고 짐을 옮겨 인도를 마칩니다.

명도 소송을 당한 임차인이라면

임차인도 따질 지점이 있습니다. 연체액이 실제로 2기(상가 3기)에 이르렀는지, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지, 상가라면 권리금 회수 기회를 방해받지 않았는지를 확인해야 합니다. 보증금을 돌려받지 못했다면 보증금 반환과 동시에 건물을 인도하겠다고 주장할 수 있습니다.

소장을 받으면 30일 안에 답변서를 내야 하며, 이를 놓치면 변론 없이 판결이 선고될 수 있습니다.

기간·비용과 상담이 필요한 때

상대가 다투지 않으면 수개월 안에 판결과 집행까지 마치기도 하지만, 다툼이 있으면 더 길어집니다. 소송 비용 외에 집행관 수수료, 짐 운반·보관 비용 등 집행 비용이 따로 듭니다. 변호사 비용은 사건 규모와 쟁점에 따라 다르며 상담 뒤 안내합니다.

점유자가 임차인이 아닌 제3자로 바뀐 경우, 상가 권리금 분쟁이 함께 있는 경우, 여러 호실이 얽힌 경우에는 소송 전에 상대방과 청구 범위를 정확히 정해야 합니다.