임차권등기명령 뒤에 이사해도 되나

왜 이사가 문제가 되나요?

주택 임차인의 대항력은 주택 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 갖춘 다음 날부터 생기고, 확정일자까지 갖추면 경매 등에서 보증금을 우선해 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2). 이 요건은 취득할 때뿐 아니라 계속 유지되어야 합니다.

그래서 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 전입신고를 하면 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령은 이 문제를 풀기 위한 제도로, 등기가 마쳐지면 그 뒤에 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

임대인이 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않는데 새 집 입주나 직장 이동 때문에 이사를 미룰 수 없는 경우가 대표적입니다. 이때 임차권등기를 먼저 마쳐 두면 기존 주택에 대한 권리를 지키면서 이사할 수 있습니다.

결정, 등기, 이사의 순서

각 단계에서 무엇이 달라지는지 정리하면 다음과 같습니다.

※ 2023년 개정으로 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 집행할 수 있게 되었습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항). 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제6조에 같은 취지의 제도가 있습니다.

신청할 수 있는 경우

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 계약 기간이 만료되었거나, 계약갱신 거절·합의 해지·묵시적 갱신 후 해지 통지 등으로 계약이 종료되었다는 점을 소명해야 합니다. 계약 기간 중에는 원칙적으로 신청할 수 없습니다.

신청할 때에는 임대차계약서, 주민등록초본, 계약 종료를 보여 주는 자료(내용증명, 문자 등)를 함께 냅니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).

임차권등기가 된 주택을 그 뒤에 새로 빌린 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없게 되므로(주택임대차보호법 제3조의3 제6항), 임대인 입장에서는 새 임차인을 구하기 어려워집니다. 이 점이 보증금 반환 협의의 계기가 되기도 합니다.

신청부터 회수까지

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   계약 종료 확인

   만료일이나 해지 통지가 도달한 날을 확인하고 관련 자료를 모읍니다.

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   신청서 제출

   임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 전자소송으로도 가능합니다.

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   등기 기입 확인

   결정 뒤 등기사항증명서를 발급받아 임차권등기가 기입되었는지 확인합니다.

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   이사와 보증금 회수

   이사 뒤 보증금반환 소송이나 지급명령으로 집행권원을 받아 강제경매 등으로 회수합니다.

보증금 반환이 늦어진다면

임차권등기는 권리를 지키는 장치일 뿐, 그 자체로 보증금을 돌려받게 해 주지는 않습니다. 임대인이 계속 지급하지 않으면 보증금반환 소송이나 지급명령으로 판결 등을 받은 뒤 강제경매를 신청해야 합니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관 청구 절차와 기한도 함께 확인해야 합니다.

이사 날짜, 새 집 계약, 소송 일정이 맞물리는 경우가 많으므로, 신청 전에 전체 순서를 변호사와 먼저 확인하는 것이 좋습니다.