상가 갱신·권리금 분쟁 대응

상가 분쟁은 세 갈래입니다

건물주가 계약 갱신을 거절하는 경우, 나가면서 권리금을 받고 싶은 경우, 월세 인상 요구를 받은 경우가 대표적입니다. 세 가지 모두 상가건물 임대차보호법이 기준이 되지만, 확인할 조항과 기한이 다릅니다.

먼저 환산보증금(보증금에 월세의 100배를 더한 금액)이 지역별 기준을 넘는지 확인합니다. 기준을 넘어도 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호, 3기 차임 연체 해지 규정 등은 적용되지만, 월세 인상 5% 상한 같은 일부 규정은 적용되지 않습니다(같은 법 제2조 제3항).

쟁점별 기준과 기한

※ 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가(전통시장 제외)와 국유·공유재산 상가에는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않습니다(제10조의5).

갱신을 거절당했다면

임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 요구는 나중에 입증할 수 있도록 내용증명이나 문자처럼 기록이 남는 방식으로 합니다.

임대인이 같은 기간에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 기간은 1년입니다. 임차인은 이 기간 중 언제든 해지를 통고할 수 있고 통고 3개월 뒤 효력이 생깁니다(제10조 제4·5항).

임대인이 직접 사용하겠다거나 재건축을 하겠다는 이유로 거절하는 경우에는 그 사유가 법이 정한 거절 사유에 해당하는지, 계약 체결 당시 공사 계획을 구체적으로 알렸는지 등을 따져 봐야 합니다. 거절 통지를 받았다면 그 문서와 날짜를 그대로 보관해 두세요.

권리금 회수는 이렇게 준비합니다

1. 1
   신규 임차인 주선

   보호기간 안에 신규 임차인을 구하고, 국토교통부 권리금 표준계약서 등을 활용해 권리금 계약을 준비합니다.

2. 2
   임대인에게 계약 요청

   신규 임차인의 인적 사항과 임대 조건을 적어 기록이 남는 방식으로 임대차계약 체결을 요청합니다.

3. 3
   거절·방해 증거 확보

   임대인의 답변, 과도한 차임 요구 내용, 신규 임차인의 확인서, 통화 기록을 보관합니다.

4. 4
   손해액 산정과 청구

   권리금 감정 등으로 손해액을 산정해 조정이나 소송으로 배상을 청구합니다.

월세 인상 요구를 받았다면

환산보증금 기준 안의 상가라면 임대인의 증액 청구는 청구 당시 차임의 5%를 넘을 수 없고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 증액하지 못합니다. 경제 사정이 크게 바뀌었다면 임차인도 감액을 청구할 수 있습니다(제11조).

합의가 되지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송으로 다툴 수 있습니다. 조정은 소송보다 짧게 끝나는 경우가 많고, 소송은 감정이 필요하면 1년 가까이 걸리기도 합니다. 변호사 비용은 사건 규모와 쟁점에 따라 다르며 상담 뒤 안내합니다.

계약 종료가 다가온다면

갱신요구 기간과 권리금 보호기간은 모두 종료일을 기준으로 계산됩니다. 계약서와 종료일, 임대인과의 연락 기록을 정리해 요구 방식부터 변호사와 먼저 확인하시기를 권합니다.